{"id":15570,"date":"2026-03-25T08:44:07","date_gmt":"2026-03-25T11:44:07","guid":{"rendered":"https:\/\/cafeprensa.com.ar\/?p=15570"},"modified":"2026-03-25T08:44:07","modified_gmt":"2026-03-25T11:44:07","slug":"cuanto-cuesta-un-departamento-usado-y-uno-a-estrenar-en-16-barrios-portenos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/cafeprensa.com.ar\/index.php\/2026\/03\/25\/cuanto-cuesta-un-departamento-usado-y-uno-a-estrenar-en-16-barrios-portenos\/","title":{"rendered":"Cu\u00e1nto cuesta un departamento usado y uno a estrenar en 16 barrios porte\u00f1os"},"content":{"rendered":"
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La brecha de precios lleg\u00f3 al 30% y obliga a analizar bien las decisiones de compra. Comparaci\u00f3n por tipolog\u00eda y barrios de la Ciudad de Buenos Aires.<\/div>\n<\/header>\n
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El mercado inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires atraviesa una etapa de fuerte segmentaci\u00f3n entre\u00a0departamentos\u00a0usados y a estrenar. La diferencia de valores alcanz\u00f3 el 30%, el nivel m\u00e1s alto de la \u00faltima d\u00e9cada, y reconfigura las decisiones tanto de inversores como de quienes buscan vivienda. <\/strong>En este escenario, el precio promedio se ubica en u$s2.455 por m2 (seg\u00fan Zonaprop), aunque con marcadas diferencias seg\u00fan tipolog\u00eda y ubicaci\u00f3n.\"\"<\/strong><\/p>\n

Actualmente, los departamentos a estrenar promedian los u$s2.898 por m2, mientras que los usados se ubican en u$s2.219 por m2. Esta brecha no solo responde a una mayor demanda por unidades nuevas, sino tambi\u00e9n al impacto del costo de la construcci\u00f3n, que contin\u00faa en niveles elevados y presiona al alza los valores de los desarrollos recientes.<\/p>\n

Hoy edificar es siendo costoso: los desarrollos de calidad est\u00e1ndar no bajan de u$s1.350 por m2, mientras que los proyectos premium parten desde u$s1.700 y escalan seg\u00fan ubicaci\u00f3n y prestaciones. Incluso en edificios recientemente terminados \u2014que todav\u00eda arrastran parte de\u00a0costos\u00a0m\u00e1s bajos de 2022 y 2023\u2014 se evidencian tensiones, ya que durante gran parte del \u00faltimo a\u00f1o los desarrolladores no lograron trasladar completamente el aumento de los costos de construcci\u00f3n a los precios de venta. <\/strong>Esa brecha impact\u00f3 en la rentabilidad del negocio y explica parte del reacomodamiento actual, en un contexto donde los costos acumulan subas en torno al 70% anual promedio (reci\u00e9n bajaron desde agosto \u00falitmo).<\/p>\n

Brecha de precios y din\u00e1mica del mercado<\/h2>\n

El incremento de costos en la construcci\u00f3n, que se mantiene casi tres veces por encima del piso hist\u00f3rico de 2020, explica buena parte de la diferencia. Esto impulsa los valores del\u00a0a estrenar<\/strong>, pero tambi\u00e9n genera un efecto indirecto: los usados comienzan a ganar atractivo relativo por precio, especialmente en zonas consolidadas.<\/p>\n

A su vez, los departamentos en pozo lideran las\u00a0subas, con valores en torno a u$s3.033 por m2, incluso por encima del a estrenar. Sin embargo, al analizar \u00fanicamente unidades listas para habitar, son las nuevas las que registran la mayor apreciaci\u00f3n en el \u00faltimo a\u00f1o.<\/strong><\/p>\n

En este contexto, el mercado muestra una doble l\u00f3gica: mientras los desarrolladores buscan sostener precios para cubrir costos \u2014en un escenario donde construir sigue caro y con insumos a\u00fan tensionados\u2014,\u00a0los compradores encuentran en el usado una alternativa m\u00e1s accesible<\/strong>.\"\"<\/p>\n

Precios por barrio: d\u00f3nde est\u00e1n las diferencias<\/h2>\n

La brecha entre usados y a estrenar se replica en pr\u00e1cticamente todos los barrios, aunque con distinta intensidad. A continuaci\u00f3n, algunos ejemplos representativos:<\/p>\n

\u2022 Puerto Madero:\u00a0a estrenar u$s6.565 vs usado u$s5.922 por m2.<\/strong><\/em><\/p>\n

\u2022 Palermo:\u00a0a estrenar u$s3.933 vs usado u$s3.033 por m2.<\/strong><\/em><\/p>\n

\u2022 Belgrano:\u00a0a estrenar u$s3.867 vs usado u$s2.813 por m2.<\/strong><\/em><\/p>\n

\u2022 N\u00fa\u00f1ez:\u00a0a estrenar u$s3.666 vs usado u$s2.906 por m2.<\/strong><\/em><\/p>\n

\u2022 Colegiales:\u00a0a estrenar u$s3.481 vs usado u$s2.620 por m2.<\/strong><\/em><\/p>\n

\u2022 Recoleta:\u00a0a estrenar u$s3.591 vs usado u$s2.607 por m2.<\/strong><\/em><\/p>\n

En\u00a0barrios<\/strong>\u00a0del corredor norte, la diferencia suele superar el 25%, con valores elevados en ambas tipolog\u00edas pero mayor presi\u00f3n en el segmento nuevo.<\/p>\n

En\u00a0zonas<\/strong>\u00a0intermedias, la relaci\u00f3n sigue siendo significativa:<\/p>\n

\u2022 Villa Urquiza:<\/strong>\u00a0a estrenar u$s2.988 vs usado u$s2.571 por m2.<\/p>\n

\u2022 Saavedra:<\/strong>\u00a0a estrenar u$s3.050 vs usado u$s2.507 por m2.<\/p>\n

\u2022 Chacarita:<\/strong>\u00a0a estrenar u$s2.936 vs usado u$s2.536 por m2.<\/p>\n

Mientras que en barrios m\u00e1s\u00a0accesibles<\/strong>, la brecha tambi\u00e9n se mantiene, aunque con tickets m\u00e1s bajos:<\/p>\n

\u2022 Almagro: a estrenar u$s2.800 vs usado u$s2.040 por m2.<\/p>\n

\u2022 Boedo:<\/strong>\u00a0a estrenar u$s2.412 vs usado u$s1.888 por m2.<\/p>\n

\u2022 Flores:<\/strong>\u00a0a estrenar u$s2.495 vs usado u$s1.802 por m2.<\/p>\n

\u2022 Constituci\u00f3n:<\/strong>\u00a0a estrenar u$s2.502 vs usado u$s1.532por m2.<\/p>\n

\u2022 Constituci\u00f3n:<\/strong>\u00a0a estrenar u$s2.502 vs usado u$s1.532por m2.<\/p>\n

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\u2022\u00a0Nueva Pompeya<\/strong>: a estrenar u$s1.968 vs usado u$s1.286 por m2.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

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\u2022\u00a0Villa Lugano<\/strong>: a estrenar u$s1.883 vs usado u$s971 por m2.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

Estos valores evidencian que,\u00a0m\u00e1s all\u00e1 de la ubicaci\u00f3n, el diferencial de precio se sostiene como una constante del mercado\u00a0actual.<\/p>\n

Usados: oportunidad por precio y metros<\/h2>\n

Desde el lado de la\u00a0demanda<\/strong>, los departamentos usados ganan terreno, especialmente aquellos en buen estado o con refacciones recientes. Juan Bautista Arnaude, fundador de Arnaude Broker, explic\u00f3 que \u00abla propiedad usada, de pocos a\u00f1os o reciclada, es hoy de las m\u00e1s elegidas, porque todav\u00eda permite encontrar oportunidades, aunque cada vez quedan menos\u00bb.<\/p>\n

El especialista destac\u00f3 que tambi\u00e9n crece el inter\u00e9s por unidades a\u00a0refaccionar\u00a0en zonas como Recoleta, Belgrano o el corredor norte. \u00abAh\u00ed hay margen: se compran a valores bajos en relaci\u00f3n al producto terminado y permiten capturar diferencia tras la mejora\u00bb, se\u00f1al\u00f3.<\/strong><\/p>\n

Adem\u00e1s, en t\u00e9rminos de ticket,\u00a0el usado permite acceder a mayor superficie por el mismo dinero. Por ejemplo, con entre u$s100.000 y u$s120.000, en zonas demandadas se puede elegir entre un monoambiente a estrenar o un dos ambientes usado.\"\"<\/p>\n

A estrenar: menor riesgo y perfil inversor<\/h2>\n

Del otro lado, los departamentos a estrenar siguen siendo la opci\u00f3n preferida por inversores y compradores m\u00e1s j\u00f3venes. Marta Oriozabala, de Real Capital, sostuvo que este segmento \u00abatrae a quienes buscan renta con menos\u00a0mantenimiento<\/strong>\u00a0y mayor previsibilidad a futuro\u00bb.<\/p>\n

Seg\u00fan explic\u00f3, el perfil del comprador de unidades\u00a0nuevas\u00a0prioriza la calidad constructiva, la modernidad y la posibilidad de alquilar sin grandes intervenciones. \u00abSon operaciones m\u00e1s pensadas en el mediano plazo, con foco en la estabilidad y en generar ingresos\u00bb, indic\u00f3.<\/strong><\/p>\n

Adem\u00e1s, la reciente estabilidad de precios en el segmento en pozo contribuy\u00f3 a reactivar el inter\u00e9s inversor. Oriozabala agreg\u00f3: \u00abEn los \u00faltimos meses hubo una convalidaci\u00f3n mayor de\u00a0valores<\/strong>, lo que da m\u00e1s previsibilidad tanto al desarrollador como al comprador\u00bb.\"\"<\/p>\n

Qu\u00e9 tener en cuenta antes de elegir<\/h2>\n

La\u00a0decisi\u00f3n entre usado y a estrenar depende de m\u00faltiples variables. Entre las principales:<\/p>\n

\u2022 Objetivo<\/strong>\u00a0de compra (inversi\u00f3n vs vivienda).<\/p>\n

\u2022 Presupuesto<\/strong>\u00a0disponible.<\/p>\n

\u2022 Necesidad<\/strong>\u00a0de metros vs estado del inmueble.<\/p>\n

\u2022 Ubicaci\u00f3n<\/strong>\u00a0y potencial de valorizaci\u00f3n.<\/p>\n

\u2022 Costos<\/strong>\u00a0adicionales (refacci\u00f3n, mantenimiento, expensas).<\/p>\n

Mientras que el usado ofrece mayor superficie y\u00a0precio<\/strong>\u00a0m\u00e1s competitivo, el a estrenar reduce riesgos y costos futuros. En ambos casos, la ubicaci\u00f3n sigue siendo determinante.\"\"<\/p>\n

Un mercado que anticipa cambios<\/h2>\n

Otro factor clave es la din\u00e1mica de la oferta. Oriozabala ampli\u00f3: \u00abEn el \u00faltimo tiempo, los desarrolladores retomaron la compra de terrenos, lo que anticipa un nuevo ciclo de lanzamientos\u00a0en los pr\u00f3ximos a\u00f1os. Esto podr\u00eda ampliar la oferta de unidades nuevas y moderar la presi\u00f3n sobre los precios\u00bb.<\/strong><\/p>\n

Sin embargo, en el corto plazo, la brecha entre usados y a estrenar seguir\u00e1 condicionando el mercado. La combinaci\u00f3n de\u00a0costos<\/strong>\u00a0altos y demanda selectiva mantiene el escenario actual, donde cada segmento responde a perfiles bien diferenciados.\"\"<\/p>\n

Como s\u00edntesis, Arnaude concluy\u00f3: \u00abHoy el\u00a0usado\u00a0propone oportunidades concretas para quien busca precio y metros, mientras que el a estrenar es una apuesta m\u00e1s estable para el inversor a mediano plazo\u00bb.<\/strong><\/p>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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